«Инк.» опубликовал подробный разбор о рисках покупки квартиры на вторичном рынке и так называемой «бабушкиной схеме» — ситуации, когда продавец после регистрации перехода права собственности пытается оспорить сделку, ссылаясь на обман, заблуждение, давление мошенников или неспособность понимать значение своих действий.

Тема стала особенно актуальной после резонансного спора вокруг квартиры Ларисы Долиной. Первоначально нижестоящие суды вернули квартиру продавцу, однако Верховный суд РФ отменил эти судебные акты и оставил право собственности за покупательницей. Этот кейс стал важным сигналом для рынка: добросовестный покупатель не должен автоматически нести все последствия действий мошенников, если он сам действовал разумно, проверял сделку и оплатил объект.

Комментарий для «Инк.» дал Никита Минимулин, к.ю.н., адвокат, партнер юридической компании Equal Legal Partners.

Эксперт отметил, что при признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной действует общий принцип реституции: каждая сторона должна вернуть другой все полученное по сделке. Для покупателя это означает, что при возврате квартиры продавцу он должен одновременно добиваться возврата уплаченных денежных средств, процентов, судебных расходов и иных возможных убытков.

Ключевое значение в таких спорах имеет не только проверка объекта до сделки, но и правильная судебная стратегия после предъявления иска. Продавцы могут ссылаться на отсутствие воли, заблуждение, обман, угрозу, состояние, при котором они якобы не понимали значение своих действий, а также на иные основания недействительности сделки.

По словам Никиты Минимулина, покупателю важно проверять срок исковой давности. Для оспоримых сделок он, как правило, составляет один год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об основаниях недействительности. Для требований по ничтожным сделкам применяется трехлетний срок.

Кроме того, покупатель может ссылаться на эстоппель - запрет противоречивого поведения. Если продавец сам создавал видимость действительности сделки: получил деньги, подписал договор и акт приема-передачи, передал ключи, участвовал в регистрации права и длительное время не заявлял возражений, в дальнейшем ему может быть отказано в оспаривании сделки как недобросовестному участнику оборота.

Отдельный риск возникает на стадии исполнения судебного решения. Если сделка признана недействительной, покупателю важно не передавать квартиру «вперед» без реальных гарантий возврата денег. Необходимо добиваться встречного исполнения: возврат объекта и возврат денежных средств должны происходить одновременно, в том числе через службу судебных приставов.

Для покупателей недвижимости этот кейс показывает, что юридическая проверка квартиры на вторичном рынке должна включать не только анализ выписки из ЕГРН и документов продавца, но и оценку судебных, семейных, наследственных, банкротных и исполнительных рисков. Особое внимание стоит уделять истории перехода прав, расчетам по сделке, дееспособности продавца, согласию супруга, наличию обременений и признакам возможного давления на продавца со стороны третьих лиц.

Для инвесторов и владельцев активов вывод шире: сделки с недвижимостью требуют комплексной правовой настройки. Цена ошибки может выражаться не только в судебном споре, но и в фактической потере актива, невозможности быстро вернуть деньги и длительном исполнительном производстве.

Практика Equal Legal Partners в спорах о недвижимости, защите активов и недействительности сделок позволяет сопровождать такие вопросы комплексно: от проверки объекта и структуры сделки до судебной защиты покупателя, инвестора или собственника.

Подробнее - в материале «Инк.».